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北京地王解套属少数 多数去化慢甚至遭遇退地

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21世纪经济报道记者梳理北京市多宗“地王”项目的运作过程发现,其中真正“解套”者只是少数。大部分“地王”项目因沉淀资金量大、去化速度慢,已一定程度上拖累了公司运营,少数甚至遭遇退地、转手。

在连续诞生多宗高价地之后,土地市场仍没有降温势头。临近年末,多个热点城市推出热门地块,引发房企踊跃报价。其中,北京市就有三宗土地收到报价,并于本周进入现场拍卖阶段。

支撑企业热情的,除地块本身的位置、性质等天然优势外,还与一种流行的观点密不可分:到目前为止,还没有解不了套的“地王”。

历史经验容易成为决策者的参考,但前提是,现实情况是否果真如此?

以北京市为例,21世纪经济报道记者梳理多宗“地王”项目的运作过程发现,其中真正“解套”者只是少数。除母公司给予强大的资金支持外,还与市场环境、政策走势等外部因素密切相关。

相比之下,大部分“地王”项目虽然随着时间的推移得以出手,但因沉淀资金量大、去化速度慢,已在一定程度上拖累了公司运营,难以称之为“解套”。少数“地王”项目一度面临困境,甚至遭遇退地、转手。

时间成本蚕食收益

“时间就是金钱。”北京楼市一位资深操盘手说,用这句话来形容“地王”项目的运作毫不为过。

他表示,“地王”项目的高成本,决定其必须以豪宅的形式推向市场才能获取利润。而豪宅项目沉淀资金量大、运作周期长,会令企业长期处在压力中。

以位于北京市朝阳区大望京区域的“大望京地王”为例。2010年3月该地块被远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)以40.8亿元竞得,楼面价2.75万/平方米,创当时的单价“地王”纪录。项目建筑控制规模接近17万平方米,除去公建、医院、教育等配套,可售部分在12万平方米左右。

与其他“地王”项目类似,该地块的入市节奏并不快。根据北京市住建委信息,从2012年4月至12月,项目先后四次取得预售证,以期房形式销售。2013年9月、2014年9月和2015年5月又先后三次领取预售许可,以现房形式销售。

也即从拿地开始,这个项目的操盘周期已长达6年。

住建委数据还显示,截至目前其仍有部分房源处于“未签约”状态。截至最后一次领取预售证,该项目的住宅部分报价为8万元/平方米,商业部分报价超过10万元/平方米,远远高出拿地时的成本。有分析指出,从单个项目利润的角度看,这宗“地王”已完成盈利。

但长周期运作给企业带来的资金压力仍然沉重。全经联房地产商会执行会长任志强向21世纪经济报道记者表示,项目运作期间,企业需要缴纳的各项税费、人力成本、营销成本和利息(资金成本),都随着时间的推移而不断叠加。尤其此前几年,房地产业的资金成本要明显高于如今。

事实上,很多“地王”项目的地价占房价比重并不高。

据中原地产统计,过去北京入市的30宗“地王”项目中,地价平均占比只有42%。但任志强指出,伴随时间而来的各项成本,仍会“蚕食”项目利润率。

亚豪机构市场推广部总监郭毅表示,企业通常对项目回款节点有严格要求,如果项目运作周期过长,经常会拖累公司资金链。如果企业正处于借贷周期的末段,这种拖累往往是致命的。

郭毅还表示,表面上高价地项目可随着时间的推移而实现“解套”,但在运营过程中,很多高价地项目已经影响到企业的扩张,并一度导致公司负债率高企。过去几年,这样的案例大量存在。“所谓‘没有解不了套的地王’,本身就是一个伪命题。” 郭毅说。

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(责任编辑:王莉)

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