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一文读懂共有产权住房涉税分析和税务筹划的核心!

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智慧源·地产财税专家 ID:szzhihuiyuan

编者按:共有产权住房作为一种制度创新,相对公共租赁住房等保障手段,在解决中低收入家庭的住房消费问题的同时,能极大改善由住房财富分配不均问题。

本篇文章开篇简述了什么是共有产权住房,我国共有产权住房政策推出的社会背景及必要性,共有产权住房模式及政策特点,我国房地产企业共有产权开发项目的特点及配套优惠政策,我国共有产权住房政策推出的意义。最后,重点阐述了共有产权住房涉税分析和税务筹划的核心。

一、什么是共有产权住房

2014年住房城乡建设部发布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》建保〔2014〕174 号文件,明确规定在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石 6 个试点城市实施推广共有产权性质的政策性商品房,但对于共有产权住房的概念没有给出标准的解释,共有产权住房的概念更多由地方作出解释。例如《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号文件第二条)解释是:共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

二、我国共有产权住房政策推出的社会背景及必要性

就医、上学、住房是当前居民难以承受其重的三大包袱,特别是住房价格的快速上涨,已经严重影响了社会和谐、经济稳定。为解决居民住房与收入矛盾,实施共有产权住房政策有其特殊意义。

为了确保“人有所居”,党中央、国务院及地方各级人民政府先后出台了限价、限购、限售等限制房价过快上涨的政策,以及保障房、经济适用房、廉租房、租售同权等住房保障措施,对于解决、保障低收入群众的住房问题发挥了非常重要的作用。共有产权住房政策的推出,为有一定购买力但买不起住房的消费者提供多一种选择。购房者可在能力的范围内,通过与政府按份额共有的方式解决住房问题,所以共有产权住房政策是为居民住房问题而推出的政策性商品房的一种补充形式。

“共有产权房”用地性质由划拨改为出让,其开发模式与销售定价比照商品房。通过按份共有,解决了初始购买的投入资金,使购房者以低的成本投入取得住房使用权及部分所有权。

共有产权住房保障政策的提出和实践探索,为缓解城市住房问题以及解决因住房而导致的社会问题提供了一种新的解决思路。对完善我国住房保障机制、解决当前一线城市房价不合理增长、实现“居者有其屋”的社会主义目标有着重大意义。

三、我国共有产权住房模式及政策特点

共有产权住房作为一种住房保障制度创新,相对原有的公共租赁住房等保障手段,一是解决中低收入家庭的住房消费问题,二是极大改善由住房财富分配不

均所引发的购买力问题。共有产权住房制度通过明确了政府与个人间的产权份额,减少经济适用住房福利性过高而产生的寻租空间。

早在2007年,淮安市在国内首推共有产权房政策,成为6个试点城市中的首个试点城市,上海市则在2010年做出共有产权住房的试点,并在2016年出台《上海市共有产权保障住房管理办法》。北京市在2017年9月20日下发(关于印发《北京市共有产权住房管理暂行办法》的通知)京建法〔2017〕16号文件,自2017年9月30日开始在北京市施行共有产权住房政策。目前,共有产权住房政策已在我国三个城市实施推广,特别是北京市、上海市两个一线城市共有产权住房政策推广实施,对于全国具有示范带头作用。以北京为例,其共有产权住房模式及政策特点主要如下:

北京:面对特定群体低房价模式及政府限制房价的政策

2017年9月20日,北京市住房和城乡建设委员会联合其他部门下发(关于印发《北京市共有产权住房管理暂行办法》的通知)京建法〔2017〕16号文件,自2017年9月30日开始在北京市施行共有产权住房政策,根据《办法》规定,北京市共有产权住房是实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。作为政策性商品住房的一种变异形式,《办法》分别对土地供应、限定房价、申请限定条件及产权限定等方面作了原则性的规定,主要政策特点如下:

1、土地供应及销售价格政策

合理规划共有产权住房建设用地,并在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列项、优先供应,着重用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中,计划开发建设用于满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。为抑制地价、房价上涨,共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价”“综合招标”等多种出让方式,开发建设以中小套型为主的户型,有效满足居住需求;其销售均价应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。通过地价及房价的限制实现特定人群真正有能力解决住房的问题。

2、申购条件限制

申请人及其家庭成员(夫妻双方及未成年子女)应具有完全民事行为能力;单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁;申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房;一个家庭只能购买一套共有产权住房。房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。申购条件的限制,使政策面向的群体更具有针对性,实现政策性商品房解决有部分购买能力特定群体的目的性,即解决在本市有稳定工作但没有住房的家庭。

3、产权份额及后继处理

购房人产权份额,经过综合考虑项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额,同等价格条件下,代持机构可优先购买。

对于大家普遍关心的购买了共有产权住房能否享受到落户、入学等权益的问题,北京市住建委在意见征集情况反馈指出:共有产权住房属于产权类住房,可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。

四、共有产权开发项目的特点及配套优惠政策

目前在淮安、上海、北京实施的共有产权住房作为政策性保障商品房的一种补充形式,产权份额上由政府持有一部分,减少了购房人的压力。共有产权住房的推出,为购房者提供更多的选择,切实解决部分人的住房问题,而对于开发企业来说,作为政策性保障商品房,共有产权住房相比传统的房地产项目开发,对企业提出的新的更高要求,主要有以下三个方面:

1、回笼资金较慢,利息支出会增加

对于共有产权住房的建设,从目前出台的政策来看,因申购及审批公示等方面都有严格的限制及时间规定使购房者选择住房时间的延长,可能造成企业不能在普通商品房开发项目的节点中回笼预售资金及按揭贷款资金,加大了开发企业前期投入资金及融资利息成本。

2、成本不变,售价相对较低,开发利润低

对于共有产权住房项目,开发建设按市场化运作,企业投入的成本不变,为了解决特定住房困难人群的住房,销售价格会比商品房的市场价格低,因此,相较于传统房地产开发项目,共有产权项目的开发利润会偏低。

3、与政府的沟通成本会增加

与传统地产开发项目相比,共有产权住房项目从立项、审批备案、开工、预售、竣工验收等各个方面均需要政府相关部门参与,会增加沟通及时间成本。

共有产权住房政策目前处于试点摸索阶段,管理尚不成熟,相关优惠政策没有明确。目前从淮安、上海市、北京市三个城市出台实施的共有产权住房政策来看,只有上海市明确规定,单独选址、集中建设的共有产权保障住房建设项目,享受建设用地供应采取行政划拨方式、免收建设中的行政事业性收费与城市基础设施配套费等政府性基金,按照规定不宜建设民防工程的,免收民防工程建设费优惠等政策。其他两个城市还处于探索试点阶段,对于开发企业来说,没有相当明确的配套优惠政策。

五、共有产权住房涉税分析

共有产权住房政策作为目前解决居民住房的一项保障制度,主要是解决房价过高而具有一定购买能力群体住房的问题,国家及地方政府目前尚未对房地产开发企业在开发及销售环节等出台配套的税收优惠政策,依据现有的税收政策,对于房地产开发企业及购房者来说,相关的涉税处理按正常开发及购买进行即可。

对于房地产开发企业来说,因销售商品房需要缴纳10%增值税、城建税及教育费附加、0.05%产权转移印花税、25%企业所得税,按增值率缴纳30%—60%不等的土地增值税。因利润较低,综合税负率会比传统意义的商品房开发低。

对于购房者,需要按共有产权的份额缴纳3%-5%的契税,如初次购房且面积在90平方米以下,按优惠政策缴纳1%契税, 90平方米以上按1.5%缴纳契税; 个人销售或购买共有产权住房免征印花税。只需缴纳房产证的权利证书印花税5元。

共有产权住房达到转让条件后进行销售的,按现行的税收政策进行纳税处理。根据相关税法规定,个人销售住房暂免征收土地增值税、印花税,同时个人所得税及增值税也有相应的税收优惠。由于上海市与北京市均规定,共有产权住房购房者需在办理不动产权证5年后才可转让其份额,因此,共有产权房拥有者在转让其拥有的非普通住宅的部分产权时,应按产权份额缴纳5%差额计征的增值税以及附加税费。而江苏淮安市未明确共有产权住房的转让时限,因此当购房者于办理不动产权证2年内转让其份额的,应按产权份额缴纳5%增值税、附加税费,以及20%个人所得税;于2年以上(含2年)5年以内转让其份额的,应按产权份额缴纳20%个人所得税;于5年后转让其份额的,享受增值税、土增税、个人所得税、印花税免税优惠。

六、共有产权住房税务筹划的核心

目前在淮安、上海、北京实施的共有产权住房政策基本是按市场化开发建设,然后实行有限制的参照市场价格销售或进行限价,根据此特点,房地产开发项目对于共有产权项目进行税务筹划的核心要点有以下几个方面:

1、项目开发前作好商业计划,合理确定共有产权住房的开发建筑面积,尽量小于普通住宅的规定,同时控制成本与售价,尽量不超过20%,争取享受增值率低于20%的普通住宅的土地增值税优惠政策;

2、在土地出让合同签订及规划设计批复过程中,加强与有关行政审批部门的沟通,减少或不发生红线外支出;

3、利用贷款优惠政策,合理使用金融机构贷款资金,完善财务核算制度,争取土地增值税清算时资本化利息据实扣除;

4、加强营改增相关税收政策掌握,尽量取得合法、合规的增值税专用票据进行扣除;

5、合理控制开发进度,争取早开盘预售回笼资金,政策允许情况下推迟竣工备案时间,争取更多的成本票据计入项目的计税成本在企业所得税前扣除等。

七、相关法律法规

(一)国家层面

1、财税字〔1999〕278号《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》

2、财税〔2008〕137号《关于调整房地产交易环节税收政策》

3、建保〔2014〕57号 《关于做好2014年住房保障工作的通知》

4、建保〔2014〕174 号 《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》

5、财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

(二)省市级

1、淮政发〔2010〕208号《淮安市共有产权经济适用住房管理办法》

2、京建法〔2017〕16号《北京市共有产权住房管理暂行办法》

3、沪府令〔2016〕39号《上海市共有产权保障住房管理办法》

4、沪府办〔2016〕78号《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》

5、粤建保函〔2018〕993号《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》

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