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AEW售宝龙大厦予星桥腾飞 沪写字楼投资窗口打开

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(原标题:AEW集团出售宝龙大厦予星桥腾飞 沪写字楼投资窗口打开)

外资基金日前又在上海滩演绎了一出短期投资套利的戏码。

从去年9月开始寻求买家到今年3月完成交易,来自英国的AEW集团完成将上海宝龙大厦100%股权出售给来自新加坡的星桥腾飞集团(简称“星桥腾飞”)。

宝龙大厦地处人民广场商圈核心位置,项目于2004年竣工,2008年完成翻新,总建筑面积共计2.7万平方米,其中地上2.48万平方米,地下2967平方米,来自此次交易代理方仲量联行的数据显示,目前宝龙大厦出租率96%。

21世纪经济报道记者从独立信源处获悉,此次交易对价大约5.3万元人民币(下同)/平方米,而产证面积或可出售面积一般少于总建筑面积,由此匡算,总价大约接近13亿元。AEW集团于2015年第二季度从黑石手中接过宝龙大厦时,仅花费9亿元。

投资周期仅过一年,资产价格涨幅30%,加上接近两年的租金收入,AEW集团的年化收益率达到20%左右。放在上海目前租金正在下滑的写字楼市场行情来看,堪称基金投资成功案例。

一年资产升幅30%

这次交易或许可以反映当下外资对上海投资市场的态度。

AEW集团此前在上海的投资均偏好短周期,曾经投资过位于新天地旁边的商业物业锦麟天地。AEW集团对宝龙大厦的这笔投资案例可见,上海写字楼一年时间内资产价格涨幅高达30%。

据戴德梁行统计,宝龙大厦这笔交易以一年不到的时间获得毛回报率达40%-70%,当属过去一年在上海地区成功退出的12宗地产投资交易之一。

一名知情人士透露,星桥腾飞希望借此切入城市更新,想打造市中心一个另类的办公空间。

对此,作为宝龙大厦较长时间段内的资产管理人,高力国际中国区资本市场及投资服务执行董事汪蓓透露,宝龙大厦在2007年由当时的持有人改造之后出租,至今一直没有做过改造装修。可想而知,一个近10年的楼宇一定有改造空间。AEW集团本来有改造意愿,但又觉得这个时间段会吸引到好的投资人,于是在没有做改造的时候就决定放盘销售。

而星桥腾飞既有开发商背景又有基金背景,在五大行分析看来,其有做城市更新项目的优势。实际上,星桥腾飞已多年没有在上海市中心布局大宗物业项目。其官网显示,星桥腾飞在长三角布局7个项目,在上海目前有腾飞大厦与宝龙大厦、莲花商务园三个项目,其中位于徐汇区的腾飞大厦已持有多年,莲花商务园则在浦东。

汪蓓认为,这几年上海写字楼一直陆续做更新,在不动产持有、投资、使用的整个周期,一定会产生不少城市更新项目。

一名业内人士表示,其他案例如大悦城地产于2016年底以13.96亿元的价格成功收购创晟有限公司全部股权,从而获得其旗下上海长风景畔广场。大悦城进驻成为运营商之后,业内关注度非常高。因此他指出,宝龙大厦内部空间如果不进行大改,已经很难价值发现,现在由星桥腾飞接盘或许也能像长风景畔商场一样获得重生。

投资窗口正打开

然而,仲量联行2016年第四季度报告显示,上海浦东浦西甲级写字楼的租金环比正全线下跌。由于四季度有大量新增供应入市,非中央商务区空置率上升2.2%达到18.1%;浦西租金9.6元/平方米/天,延续环比下跌1.5%,空置率9.1%,上升1.5个百分点。

对此,一名投资写字楼的国内基金人士分析道,浦西核心商圈写字楼比浦东空置率高5-10个百分点左右,原因就在于各大商圈,例如徐家汇、淮海路、北外滩、徐汇滨江等的替代性较高,租金增长式微。而浦东陆家嘴商圈是金融行业首选,而且金融行业对于高租金的敏感度是各行业中最低的。

目前多个行业领军企业的总部都落地陆家嘴商圈,比如银监会上海总部位于浦东,这里的资金聚集效应逐渐比浦西各大商圈明显。而浦西由于多中心格局,行业聚集度不高。

一名国内房地产基金人士认为,目前上海写字楼市场租金承压,投资窗口也正在打开。不过他预期很多项目在一年后再交易,价钱会更合适,“如果现在有看好的项目,便可开始与卖方接触、洽谈,一年后成交就差不多了”。

“对于部分追求规模的基金来说,某个项目不赚钱并不重要,在上海核心商圈长期投资肯定可以赚钱,但基金规模就因此扩大了,规模扩大之后融资或者再投资都有好处。”上述人士说。

与之观点类似,汪蓓指出,与大宗物业成交连创新高的前年、去年相比,今年市场能够提供的机会比较少,因为去年前年的交易量已连续创新高。“基金,尤其是外资基金,基本上不太可能持续投资,因为基金有投资周期;由于过去两年的高成交量,同样的资金量在追捧更少的楼宇。而机构海外投资受限,也造成对国内优质资产的争夺更加激烈”。

世邦魏理仕大中华区投资及资本市场董事总经理李凌指出,实际上外资基金投资一年多退出的案例在上海市场挺多。基金根据自己资金的性质、基金产品设计的要求,对投资回报周期有短(1-2年),中(3-5年),长(7-8年)之分。而宝龙大厦更倾向于城市更新改造类,收购方星桥腾飞预计其未来提升空间大。

来源:21世纪经济报道

(责任编辑:王迪)

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